Consecuencias de la falta de stock de viviendas

Una cuestión que me parece interesante es cúal es la trascendencia de la escasez de inmuebles a la venta para el sector de la intermediación inmobiliaria.

Lo primero creo que puede ser tomar conciencia de que la oferta ha ido descendiendo a lo largo de los últimos años y que ahora en 2021 creo que nos encontramos en el punto más bajo del stock en venta de los últimos, no se, 15 años.

En 2008, al comienzo de la última crisis financiera global e inmobiliaria en España, en Canarias, por ejemplo, la oferta de obra nueva que no encontraba comprador se situaba entre 60 y 70 Mil viviendas y además la oferta de segunda mano estaba en constante aumento por las mismas causas. Así que puede ser fácil situar en ese momento un volumen de viviendas en venta entre 100 o 120 mil, entre obra nueva y segunda mano. Es un análisis estimativo, ya que no existen datos objetivos de las viviendas de segunda mano en venta.

Lo que sí sabemos es que en aquella época en Canarias el parque de vivienda se situaba en 1.040.945 entre viviendas de primera residencia, segunda residencia y viviendas vacías (según el censo de viviendas de 2011 realizado por el INE). Lo que supone entre un 10% y 12% de oferta en venta sobre el stock total.

Los que conocimos de primera mano esta realidad en Canarias no nos sorprendemos con estos datos, similares a otras muchas zonas de España en las que el periodo de finales de los 90 y principios de los 2000 catapultó la construcción de vivienda nueva a cotas desconocidas.

A nivel nacional es difícil, igualmente, conocer la cantidad de viviendas en venta. Tirando de hemeroteca el rango posible es muy amplio entre un millón y dos millones. Extrapolando los datos de Canarias al resto de España es fácil deducir que la cifra se situaría más próxima a la parte alta de la estimación. Además la tendencia de esta cifra en los años posteriores al 2008 podría haberse incrementado, tanto porque la obra nueva abandonada en sus cimientos tendría que transmitirse tal que así, como obra en construcción hasta llegar a la futura creación del cajón sin fondo, entre otros, del SAREB y también por supuesto los millares o decenas de millares de hipotecas impagadas y por lo tanto el engrosamiento del parque de viviendas en venta.

Esta crisis financiera motivó un escenario de relativa parálisis por parte de los compradores a pesar de la amplia oferta disponible. Las dificultades para las agencias inmobiliarias en esta época supuso el cierre de millares de ellas y la reestructuración de la que sobrevivieron. El aumento del paro, la merma de ingresos de los compradores y la falta de crédito hipotecario fue un duro golpe.

Ahora en diciembre de 2021 hay una realidad muy diferente. Los dos principales portales de referencia en España, IDEALISTA Y FOTOCASA en sus portales tienen una oferta de viviendas en venta de 770.000 y 710.000 inmuebles respectivamente.

No nos queda más remedio que volver a tirar de estimaciones y supongamos que la oferta real sea sensiblemente mayor. Aunque hay propiedades que se ofertan en estos portales que corresponden al mismo inmueble publicitado por diferentes agencias, seguramente, también, hay muchas viviendas que no estén publicadas en estos portales y cuya venta se comercialice en otros canales. Bien porque salen al mercado simplemente con el tradicional cartel de se vende, o el habitual boca – oreja o también porque la agencia que lo comercializa no lo hace siempre a través de los portales generalistas o también por el uso de otras redes alternativas. Por ser generoso y prudente supongamos que exista, no sé, un 30% de oferta no publicada. Así el dato de viviendas a la venta en este instante, 4 de diciembre de 2021 podría situarse en torno a las 900.000 viviendas. lo que supone un 3,6% del parque total. En España hay algo más de 25 millones de viviendas. (Parque de viviendas en España según el INE 2004-2021 y viviendas vendida s )

Comparativa de 2008 y 2021 entre la oferta y la venta de viviendas.

Recuerdo varias entrevistas que nos hacían a los intermediarios en la crisis, por ese entonces yo era presidente de la Asociación Empresarial Canaria de Gestores Inmobiliarios, acerca de cuántos años serían necesarios para absorber el excedente de viviendas a la venta. En general hablábamos de 8 a 10 años.

Ahora tenemos aquí la realidad: no sólo se ha absorbido todo el stock sino que además ahora nos enfrentamos a la circunstancia contraria, a la contracción de la oferta con una probable evolución negativa en los próximos años. Es decir que el stock de mercadería a la venta, si nada lo remedia, será menor en los próximos meses o años. Resolver este aspecto, el de la contracción de la oferta, es lento y complejo.

El mercado del automóvil está en una tesitura parecida, no tiene stock para atender la demanda, tan mal están que llaman a sus clientes propietarios para ver si quieren vender su vehículo de segunda mano, porque tienen un posible comprador. Tan mal están que si quieres un vehículo nuevo tienes que adaptarte a plazos de entrega bastante más largos de lo habitual. Pero si preguntas a los representantes del sector suelen tener una respuesta para resolver la situación. Pasará por la normalización de la cadena de aprovisionamiento, que le permita poner las cadenas de producción a toda máquina para volver a abastecer el mercado de vehículos nuevos y así también resolver la escasez de la segunda mano. Esto sin tener en cuenta otras posibles amenazas como la inflación y su consecuencia el alza de los tipos de interés.

¿Pero y el sector inmobiliario? ¿Cuál es su cadena de aprovisionamiento?

Para la obra nueva, el ciclo de producción de viviendas precisa sólo para los plazos de edificación, habitualmente más de 10 ó 12 meses y esto obviando los plazos administrativos de la concesión de la licencia o los plazos de realización del proyecto. Además hay que tener en cuenta el posible volumen de ejecución simultánea que podemos acometer en España. Ahora mismo ya es habitual escuchar noticias de las asociaciones de promotores sobre las dificultades que tienen de aprovisionamiento de materiales y de contratación de mano de obra, y supongo que en breve de maquinaria. Sin ahondar mucho más en este punto, el de obra nueva, sólo tener en cuenta que para aumentar un 1% el stock disponible de vivienda en España hay que finalizar y poner en el mercado 250.000 inmuebles nuevos. Lejos de las previsiones de obra a concluir en este próximo 2022 ó 2021 a punto de finalizar.

Para la obra de segunda mano, que es la principal fuente de aprovisionamiento de la mercadería de los intermediarios inmobiliarios, la generación de la oferta está directamente ligado a circunstancias de los propietarios que deciden poner en venta una vivienda. Tradicionalmente son cinco los motivos que hacen que una vivienda entre en el mercado. Herencias, Divorcios, Reinversiones, Dificultades económicas y traslados. Estas cinco circunstancias son las que engrosan el flujo,más o menos constante, de viviendas disponibles para la venta.

De forma cíclica, por diferentes incidentes, pueden darse momentos de crecimiento o de tensión en la demanda puntuales. La crisis de 2007 o el COVID son dos ejemplos. El primero, la crisis 2007 actúa por partida doble para aligerar la tensión del mercado. Hay una gran oferta y disminuye drásticamente la demanda. Sin embargo parece ser que La COVID incidirá en el aumento de la oferta por el aumento de defunciones y también en un aumento de la demanda ya que parece que hay más personas que buscan un cambio en sus vidas.

Así que las crisis pueden influir en la tensión en el mercado bien porque incida en la demanda o bien en la oferta o en ambas al mismo tiempo.

Quizá la pregunta a responder en los próximos años es que va a ser más incidente en el mercado, si el aumento de obra nueva o una posible nueva crisis financiera o un aumento en la tensión al incrementarse la inversión en vivienda como un refugio financiero o los cambios en la zonas turísticas fruto de la evolución de este sector post pandemia. Habrá que estar atento.

Pero lo que nos ocupa ahora es si esta crisis de oferta Está afectando a los intermediarios o no. Teniendo en cuenta la lenta inercia del mercado inmobiliario esta situación se va a prolongar en el tiempo y seguramente podremos tener una respuesta certera dentro de unos meses.

Las agencias inmobiliarias realmente viven de sus captaciones, esta es la vía de aprovisionamiento de la mercadería y es importante conocer si está situación les está afectando y de qué forma. Por ejemplo, qué efecto tendrá sobre el reclutamiento y la retención de la fuerza de ventas. He leído que el sector del automóvil está inmerso en un nuevo ERTE por la falta de vehículos nuevos. Así pues, vemos que la falta de mercadería afecta también al empleo aunque haya una alta demanda.

También deberíamos tratar de conocer qué efectos puede tener en las supervivencia de las agencias si se confirman aumentos porcentuales hasta en dos dígitos en los precios de las viviendas en algunas zonas o si nos situamos frente a un nuevo periodo de desencuentro entre compradores y vendedores por este motivo. A fin de cuentas también es previsible una pérdida de poder adquisitivo a medio plazo de los compradores motivado por la que ya no parece tan coyuntural inflación.

El mercado siempre tiende a equilibrase, lo importante es la resiliencia y fortaleza de la empresa para soportar el proceso de adaptación, ¿Están las agencias preparadas para ello?

Tradicionalmente creo que ha sido mejor para el sector de la intermediación un mercado con cierto excedente de stock.

Ahora mismo hay más preguntas que respuestas acerca de cuáles son los niveles de estrés de la oferta que son razonablemente inocuos para los intermediarios. Creo que hay que vigilar el stock y las dificultades de captación y no cegarnos por las expectativas de tener muchos Leads de compradores.

Recortes 2008-2010